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大家好，我是@楼市鱼眼

最近我们一直在讨论房价下降或暴跌的可能性，起源于金融监管大佬郭总的那句话：押注房价永不下跌的人最终会付出沉重代价。然而这个话题至今也只是停留在可能性的讨论上，实际上根本就没有发生。

但房价上涨的压力一直都在，比如我们今天聊的一个话题就是芜湖新区湾沚房价上涨的趋势。目前在芜湖5个城区内，镜湖区，鸠江区，弋江区，繁昌区和湾沚区，湾沚区的房价水平最低，甚至在所有县区里也是最低的，因而就有填补洼地的动力。

芜湖目前县市区的均价大致如下，湾沚区均价5950元/平，繁昌区均价6970元/平，弋江区均价13300元/平，镜湖区均价14500元/平，鸠江区均价11400元/平，无为市均价7300元/平，南陵县均价6100元/平。

说起来湾沚区，也就是原来的芜湖县还是百强县之一，在芜湖市内经济实力次于主城区，但高于其他县区。换言之，良好的经济基础却未能带来相匹配的房价结构，这在外界，尤其是开发商来看有点不可思议。

以我对湾沚区房地产市场的掌握，有两点是其房价低的原因。一个是主管方不愿意刺激房地产，一个原因是市场缺乏炒作。下面我来一一说说。

2020年7月湾沚区成立，国庆期间按照既定的计划湾沚区一年一度的房博会开幕。但对于撤县设区后的首次房地产博览会，主办方表现得相当低调。除了因为纳入主城而邀请市区官方媒体参与报道外，其余能够刺激楼市的举动全部被否决。

比如邀请专家学者畅谈撤县设区带来的发展前景，筹划各种论坛，座谈全部没有执行。原因只有一个，主管方不想因撤县设区刺激房地产市场。与此同时，2020年湾沚区还暂停了土地拍卖，一年只卖了5宗地块，且都在撤县设区之前发布的出让公告。

由此可见，主管方对楼市的态度往往决定着房价的走势，换句话说，一个地方如果房价上涨势头很足，我们几乎可以判断主管方发挥了不小的作用。

至于为什么说湾沚区的市场缺乏炒作，我是这样认为的。

湾沚区的房价不是没有暴涨过，2017年开始，房地产市场的大火烧到了县城，主要表现为大型房企开始下沉到县城。这段时间，湾沚区迎来了除碧桂园之外的中梁，华地，恒大等全国知名的房企，尤其是一些冲击规模的中小房企，以全所未有的营销模式带来了湾沚楼市质变。

房企的套路带来了市场行情的上涨，但也给当地市场造成了伤害，主要是房屋质量严重下滑，房产纠纷爆发。混乱的楼市导致后来的湾沚市场一度停摆，大房企割完韭菜就跑了，剩下的都是长期扎个湾沚市场的房企。

这些房企显然缺乏炒作的经验和套路，即便在撤县设区，高铁开通，机场通航等诸多利好形势下，他们仍未能将房价炒起来。湾沚经济发展，和城市规划要好于繁昌，但房价却比人家低，我认为营销是一个很重要的因素。

进入2021年，全国房地产市场又烧了起来，已经撤县设区的湾沚也受到利好。从土地市场上看，今年湾沚区卖出了好几块高价地，碧桂园再次进入，新城也打着合作的旗帜进入的湾沚楼市。

4月29日湾沚土拍结束后，我写过一篇内容。我说湾沚没有迎来大牌房企，市场将难以起色。但我忽略了一点，那就是大牌房企可以通过合作的方式进入湾沚市场，他们仍然可以通过资本运作来操控湾沚区的高价地。

换言之，今年湾沚有几个盘越过万元只是上市的时间问题了。我也说过，只要市场上有高价盘，就会拉升区域市场的均价。未来湾沚房价，还真值得大家期待呢！

不过，时机确实不是很好，这一轮楼市行情已经到了要拐弯的时刻，而湾沚房价才刚刚起步，英雄气短乎？后面要看湾沚的造化了。我是鱼眼，帮你看到更好的未来，下期再见！